El alza de los precios de las viviendas está alterando las Transacciones y subiendo las ventas

Jason y Talitha Brooks pusieron su casa en Orange Park, Florida, en junio en $ 320,000. Después de recibir múltiples ofertas, la pareja aceptó una oferta de $ 335,000. Pero el tasador, contratado por el prestamista del comprador, valoró la casa en solo $ 305,000. Los Brooks y el comprador no pudieron ponerse de acuerdo sobre un nuevo precio de compra y el trato fracasó.

“Todo este proceso de evaluación es tan subjetivo”, dijo Brooks.

Un número inusualmente alto de viviendas en todo el país se está tasando por debajo de los precios de venta acordados, lo que ha provocado el colapso de varios acuerdos.

Los precios de las viviendas se  han disparado en los últimos meses . Los compradores con frecuencia pagan por encima del precio de venta para ganar las guerras de ofertas, y las tasaciones no siempre se han mantenido al día con esos rápidos aumentos de precios. Alrededor del 13% de las tasaciones fueron inferiores al precio del contrato en agosto, según el proveedor de datos de vivienda CoreLogic. Eso fue inferior a un máximo reciente del 19,7% en mayo, pero por encima del 7,3% en enero de 2020, una tasa que CoreLogic dijo que es más típica para el mercado de la vivienda.

“No recuerdo ningún momento en el que la frecuencia de los compradores dispuestos a pagar mucho más que los datos del mercado fuera tan alta”, dijo Shawn Telford, jefe de tasaciones de CoreLogic.

El abismo entre los precios contractuales y los valores de tasación resalta los riesgos para los compradores en el mercado actual, especialmente aquellos que estiran sus presupuestos para ganar una guerra de ofertas. Los prestamistas hipotecarios suelen prestar solo lo suficiente para cubrir el valor de tasación de una vivienda. Por lo tanto, cuando una tasación llega por debajo del precio del contrato, el comprador tiene que compensar la diferencia, renegociar el precio o dejar que el trato no se concrete.

Muchos compradores están haciendo pagos iniciales de solo 5% a 10% porque necesitan efectivo adicional disponible en caso de que la casa se tase por debajo del precio de venta, dijo Nicole Dudley, agente de bienes raíces en el área de Phoenix. Los pagos iniciales más bajos requieren que los compradores se endeuden más y pueden hacerlos  menos competitivos en las guerras de ofertas .

Los tasadores generalmente se basan en factores como datos de ventas recientes cerradas y pendientes al determinar el valor de la vivienda. Las ventas generalmente se cierran uno o dos meses después de su contrato, lo que significa que una casa que se vende en septiembre a menudo refleja una decisión de compra tomada en julio o agosto.

Ese retraso puede sesgar las tasaciones demasiado bajas en un mercado en rápido movimiento, dicen algunos compradores. Maria y Rich Mahon pusieron en venta su casa de tres habitaciones cerca de Houston por $ 315,000 en julio y aceptaron una oferta al precio de venta. Luego, la tasación fue de $ 294,000, dijo Mahon.

La tasación se basó en datos de las ventas de viviendas de primavera, que no reflejaban el mercado a fines del verano, dijo Mahon. "Eso fue muy frustrante para mí", dijo.

Los Mahons renegociaron con el comprador y acordaron un precio de venta de 305.000 dólares, una fecha de cierre retrasada y una comisión de agente más baja. La venta se cerró el 30 de septiembre.

Los tasadores dicen que emplean un enfoque riguroso para valorar una casa que, con el tiempo, es más preciso que simplemente reflejar lo que ofreció un comprador durante una guerra de ofertas. Una tasación imparcial puede proteger a un comprador de pagar de más por una propiedad, dijo Joan Trice, presidenta de Collateral Risk Network, una organización que incluye tasadores y prestamistas.

"En un mercado frenético, es más difícil precisar qué es el valor", dijo Jonathan Miller, director ejecutivo de la firma de tasaciones Miller Samuel Inc. Pero, agregó, "solo porque el tasador no está de acuerdo con el precio de compra, sea lo que sea la razón, no significa que estén equivocados ".

Aún así, los problemas de tasación fueron una de las principales razones citadas por los agentes inmobiliarios en agosto para que las ventas en el contrato salieran mal. Una encuesta de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios mostró que el 12% de los contratos que se cerraron o rescindieron enfrentaron problemas de tasación ese mes, frente al 9% en agosto de 2019, antes de que la pandemia de Covid-19  desencadenara un boom inmobiliario .

Después de que el trato inicial fracasó, los Brooks en Orange Park volvieron a listar su casa en agosto y aceptaron una nueva oferta por $ 345,000. Esta vez, el Sr. Brooks no se arriesgaba. Preparó un análisis de las ventas locales recientes que pensó que eran comparables a su casa y se las presentó al tasador, y le dio al tasador un recorrido por la casa. La segunda tasación resultó más alta que la primera y la venta se cerró el mes pasado.

Los vendedores de viviendas que brindan información a los tasadores están dentro de las reglas y pueden ser útiles, aunque los tasadores no están obligados a tener en cuenta dicha información, dijo Miller. Después de la crisis de las hipotecas de alto riesgo y el colapso de la vivienda, el gobierno federal promulgó reglas destinadas a eliminar la presión de los corredores hipotecarios sobre los tasadores para igualar el precio deseado.

En los últimos meses, durante el apogeo del boom, muchos compradores renunciaron a su derecho a rescindir un contrato debido a una tasación baja en un esfuerzo por hacer que sus ofertas se destacaran, lo que significaba que estaban dispuestos a pagar en efectivo para compensar la diferencia.

Esta táctica se está volviendo un poco menos común a  medida que el mercado se está enfriando . Una cuarta parte de los compradores renunciaron a su contingencia de tasación en agosto, frente al 29% en junio, según la encuesta de agentes de NAR.

A principios de este año, "no teníamos que preocuparnos por las tasaciones, porque la gente estaba dispuesta a renunciar a ellas", dijo Jennifer Wauhob, una agente de bienes raíces en Katy, Texas. "Ahora que están de vuelta en la mesa, definitivamente lo estamos sintiendo".

Tomado de Realtor.com®

 

Giovanni Hernandez
Broker Associate

How can I help you?
Start Chat
x
Chat with Us