Si bien la pandemia de COVID-19 ha sacudido la economía, el mercado de la vivienda ha desafiado todas las predicciones al mantenerse fuerte. A diferencia de la última crisis financiera, los precios de las viviendas se están disparando a nuevas alturas, no hay una casa vacía a la vista y pocos propietarios que luchan han perdido sus casas por ejecuciones hipotecarias.

Al comienzo de la pandemia, el gobierno federal evitó una posible crisis de ejecución hipotecaria al permitir que muchos propietarios que ya no podían hacer sus pagos hipotecarios ingresaran en un período de indulgencia. Aproximadamente 2,5 millones de propietarios todavía estaban en suspensión de pagos a fines de marzo de este año, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios. A estos propietarios, la mayoría de los cuales perdieron trabajos u horas debido a la pandemia, se les permitió hacer una pausa en el pago de sus préstamos todos los meses hasta que finalice su período de tolerancia mientras intentan recuperarse.

Ahora, la preocupación es qué sucederá cuando este período de clemencia temporal termine, mientras que muchos todavía están luchando económicamente. Los propietarios de viviendas con préstamos respaldados por el gobierno federal podrían recibir hasta 18 meses de indulgencia, por lo que aquellos que la tomaron al principio de la pandemia podrían ver que esas protecciones terminan después de septiembre. Eso podría poner a aproximadamente 1,7 millones de propietarios en riesgo de perder sus hogares, según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.

¿Significa esto que la nación se encamina hacia otra crisis de ejecuciones hipotecarias que obligará a millones de personas a abandonar sus hogares y dejará una gran cantidad de propiedades vacías a su paso? No es probable, dicen los expertos en vivienda. Irónicamente, los altos precios de las viviendas y el competitivo mercado inmobiliario que han atormentado a los compradores pueden ser exactamente lo que evitará que se repita lo que sucedió durante la Gran Recesión.

Con los precios de las casas alcanzando nuevos máximos, hoy en día pocos propietarios deben más por sus casas de lo que valen sus propiedades. Además, la nación se encuentra en medio de una escasez histórica de viviendas, por lo que es probable que cualquier vivienda que salga al mercado se acabe rápidamente. Entonces, si los propietarios no pueden hacer los pagos de su hipoteca, pueden tomar otro camino, uno mucho menos doloroso que la ejecución hipotecaria: vender, a menudo con una ganancia considerable. El presidente Joe Biden también puede continuar extendiendo el período de indulgencia.

"En este momento, tenemos tasas de inventario de viviendas muy bajas, solo un mínimo histórico", dice Marina Walsh, vicepresidenta de análisis de la industria de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Eso significa que las casas se venden rápido, a menudo por mucho más del precio de venta, ya que los compradores compiten por ellas. "Simplemente no hay suficientes viviendas para la demanda, lo cual es un gran cambio con respecto a la Gran Recesión".

Pero eso no significa que los propietarios económicamente apretujados estén fuera de la zona de peligro todavía, incluso si no pasan por ejecuciones hipotecarias. El porcentaje de propietarios que están seriamente atrasados ​​en los pagos de la hipoteca o en ejecución hipotecaria fue un asombroso 245% más alto en febrero de 2021 que en febrero de 2020, según la firma de datos Black Knight.

Las áreas con más propietarios de viviendas en riesgo tienden a ser lugares con valores de vivienda más bajos, donde los vendedores no podrían obtener tanto por sus propiedades. Muchos de estos lugares se encuentran en Rust Belt, donde economías más débiles y menos trabajos bien pagados han disminuido la demanda de viviendas y la capacidad de los compradores para ofrecer precios más altos, y las comunidades propensas a huracanes en Louisiana, según ATTOM Data Solutions, un firma de información inmobiliaria.

"Hay una gran ola de propietarios de viviendas en dificultades que necesitarán ayuda", dijo Dave Uejio, director interino de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, en un comunicado a principios de este mes.

Las tasas de indulgencia están disminuyendo constantemente, pero muchos propietarios están seriamente atrasados ​​en los pagos.

Para evitar otra oleada de ejecuciones hipotecarias, la Ley federal de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica por el Coronavirus prohibió las ejecuciones hipotecarias de viviendas respaldadas por el gobierno federal en la mayoría de las circunstancias. Los préstamos respaldados por el gobierno representan aproximadamente la mitad de todas las hipotecas residenciales. Desde entonces, esa moratoria se ha extendido hasta el 30 de junio.

La ley también permitía que los propietarios de viviendas con préstamos respaldados por el gobierno federal estuvieran en indulgencia por un período de tiempo sin precedentes si eran aprobados por sus prestamistas. Antes de esta crisis, los propietarios de viviendas podrían obtener una indulgencia por algunos meses, generalmente después de algún tipo de desastre natural. Ahora, hay algunos propietarios que pueden obtener una suspensión de pagos durante 18 meses completos, desde marzo de 2020 hasta septiembre de 2021.

Pero no se equivoque: los propietarios de viviendas eventualmente tendrán que hacer pagos nuevamente.

"No podemos tener una tolerancia indefinida, y no podemos tener una moratoria de ejecución hipotecaria indefinida", dice Walsh de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. "A medida que las cosas vuelven a la normalidad, la gente tiene que seguir adelante".

Al 13 de abril, el 4,4% de todos los propietarios con una hipoteca estaban en indulgencia, según Black Knight. Ese porcentaje ha ido disminuyendo de manera constante a medida que mejora la economía. Aún así, nunca ha habido tantos propietarios proyectados que abandonen la indulgencia al mismo tiempo, razón por la cual la CFPB advirtió a las compañías hipotecarias el 1 de abril que deben estar preparadas para manejar una afluencia de llamadas de propietarios en dificultades financieras este otoño.

“Millones de familias corren el riesgo de perder sus hogares por ejecución hipotecaria en los próximos meses, incluso cuando el país se abre de nuevo”, advirtió Uejio de CFPB en un comunicado.

Casi 5 millones de hogares estaban en suspensión de pagos durante el apogeo de la crisis en mayo, alrededor del doble de la tasa actual, según Black Knight. Muchos propietarios descubrieron que su situación financiera no era tan mala como temían al comienzo de la pandemia, por lo que pudieron abandonar la indulgencia.

"Los que quedan son los que tienen más dificultades económicas", dice Jung Hyun Choi, investigador asociado principal del Centro de Políticas de Financiamiento de la Vivienda del Urban Institute.

Porcentaje de préstamos en forbearance.

Muchos propietarios están seriamente atrasados ​​con sus hipotecas, pero noen prestamos delincuentes.

Otro problema inminente: el 5% de los propietarios de viviendas están en ejecución hipotecaria o en mora grave, lo que significa que no han realizado un pago de la hipoteca en tres meses o más, según un informe de febrero del Urban Institute. Ese número incluye personas en indulgencia.

"La proporción de aquellos que están significativamente en mora, por lo que tienen más de 90 días de atraso en los pagos, es en realidad más alta que la tasa durante la crisis de ejecuciones hipotecarias" en los últimos tiempos, dice Choi.

Pero es optimista de que no se materializará otra ola de ejecuciones hipotecarias. Los precios altísimos proporcionan un colchón protector sólido para los propietarios de viviendas. A nivel nacional, la mediana de los precios de venta de viviendas aumentó un 13,7% desde febrero de 2020, justo antes de que comenzara la pandemia, hasta febrero pasado, según datos de realtor.com®.

"Tienen la opción de vender las propiedades y mudarse a una unidad más asequible", dice. "O en el peor de los casos, tendrán que cambiarse a viviendas de alquiler".

Solo el 3% de los propietarios deben más de lo que vale la vivienda, según la estimación del Urban Institute, lo que se denomina estar "sumergido". En comparación, alrededor del 30% de los hogares estaban bajo el agua o cerca del agua durante la Gran Recesión.

Es cierto que, incluso si los propietarios pueden evitar la ejecución hipotecaria, verse obligados a vender su casa puede no ser la opción ideal.

"El problema será, cuando vendan su casa, ¿adónde van?" señala Rocke Andrews, agente hipotecario de Lending Arizona en Tucson.

Los lugares donde los propietarios corren mayor riesgo de perder sus propiedades

El auge de la vivienda no ha beneficiado a todas las partes del país por igual. Muchas áreas metropolitanas en Rust Belt y Louisiana todavía tienen un alto porcentaje de propietarios que deben más en sus hipotecas de lo que valen sus casas, según un análisis de ATTOM Data Solutions. La mitad de las 10 principales áreas metropolitanas con la mayor cantidad de prestamos delicnuentes se encuentran en Ohio.

(Los metros incluyen la ciudad principal y los pueblos circundantes, los suburbios y las áreas urbanas más pequeñas).

Las áreas metropolitanas con el mayor porcentaje de préstamos delincuentes, que ATTOM define como que deben al menos un 25% más de lo que vale la vivienda, incluyen Baton Rouge, LA; Syracuse, Nueva York; Youngstown, OH; Toledo, OH; Scranton, PA; Cleveland, OH; Akron; OH; Nueva Orleans; Dayton, OH; y Virginia Beach, VA.

Estos lugares son parte de una tendencia más amplia en el Medio Oeste y el Sur, donde las áreas metropolitanas tienden a tener precios de vivienda más bajos que el resto del país. Es una gran noticia para las personas que buscan situaciones de vida más asequibles, pero ATTOM también ha descubierto que los precios más bajos de la vivienda tienden a correlacionarse con más viviendas de préstamos delincuentes.

En contraste, las áreas metropolitanas del oeste, como San José, Salt Lake City, San Francisco y Seattle, tienen cada una menos del 2% de hogares bajo el agua. Esto se debe a que estos lugares tienen economías fuertes marcadas por mercados laborales prósperos y salarios altos, así como muchas cosas que hacer. La gente quiere vivir allí, lo que eleva el costo de una oferta limitada de viviendas.

Áreas metropolitanas con el mayor porcentaje de préstamos delincuentes.

Los propietarios tienen muchas opciones para evitar la ejecución hipotecaria

Incluso las personas que están sumergidas en sus préstamos tendrán una variedad de opciones disponibles para compensar los pagos atrasados.

Por ejemplo, en lugar de tener que devolver todo el dinero que debían durante la indulgencia de pago de una sola vez, los propietarios pueden aplazar esos pagos hasta el final del período del préstamo. Eso significa que potencialmente podrían agregar lo que deben al final de sus préstamos a 30 años si su prestamista aprueba esa opción. O podrían ser elegibles para que se reduzca su pago mensual, así como otras medidas.

El 5 de abril, la CFPB propuso nuevas reglas que permitirían a las compañías hipotecarias ofrecer a los propietarios de viviendas un proceso más rápido y con menos papeleo para hacer los pagos de la hipoteca más asequibles. Además, habría un período especial de revisión previo a la ejecución hipotecaria, de modo que el proceso de ejecución hipotecaria en la mayoría de las viviendas ni siquiera podría comenzar hasta 2022.

Walsh dice que lo más importante que puede hacer cualquier propietario en indulgencia es hablar con su administrador hipotecario (la compañía que maneja los pagos de la hipoteca y realiza un seguimiento de si usted está pagando a tiempo). Las reglas para cambiar los pagos de la hipoteca pueden ser muy complicadas y varían según el tipo de préstamo que tenga una persona.

"No tenga miedo de ponerse en contacto con el administrador hipotecario", dice. "Están aquí para ayudarlo, no para ejecutar una hipoteca".

 

Giovanni Hernandez
Broker Associate

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